La Chambre des notaires de l’Hérault a présenté, jeudi 5 octobre, le bilan annuel des transactions immobilières dans le département.En raison d’une conjoncture difficile, le volume des ventes s’étiole en 2023, alors que les prix restent orientés à la hausse. Revue de détail.
Tous les voyants de l’immobilier sont en train de passer au rouge en France face à une conjoncture morose. Si le département de l’Hérault en général et Béziers et son territoire en particulier amortissent pour l’heure le choc, l’onde risque néanmoins de les toucher en 2024. Revue de détail du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023.
Contenus de la page
1 Des transactions qui sont à la baisse
Des taux de crédit qui flambent, des conditions d’octroi de prêt bien plus drastiques, une inflation qui vient grever les budgets… Après l’embellie voire l’euphorie post-Covid et le développement du télétravail, combinés à des taux d’intérêt très bas, le marché immobilier marque le pas au premier semestre 2023.
« Le département n’échappe pas aujourd’hui à la conjoncture qui se dégage au niveau national, relate Maguelonne Escande-Cambon, notaire à Bessan et présidente de la Chambre des notaires de l’Hérault. Le ralentissement peut s’expliquer par la hausse des taux d’intérêt, la pénurie de biens immobiliers dans l’ancien conjuguée à des prix élevés et à l’arrêt des nouveaux programmes dans le neuf ».
En un an, le volume des ventes fléchit, donc, par rapport à la période 2021-2022 avec –11,3 % pour les maisons anciennes, –9 % pour les appartements anciens, –21 % pour les appartements neufs et –26 % pour les terrains à bâtir. Concernant la répartition géographique de ces ventes, pas d’évolution notable, excepté Sète et son territoire qui crèvent l’écran avec +1 point (ils représentent 8 % tous types de biens confondus) mais Béziers (6 %), le Biterrois (12 %) et les Hauts-Cantons (11 %) restent stables quand Montpellier et sa périphérie captent l’essentiel des achats (43 %), le littoral (20 %).
2 Des prix toujours à la hausse mais…
Longtemps boudée, Béziers a sérieusement redoré son image au fil des rénovations du centre-ville ces dernières années. Mais si les prix augmentent avec constance (plus 8,7 % en moyenne), le prix médian des logements reste néanmoins raisonnable au regard de Montpellier : 1 420 €/m2 contre 3 370 €/m2 pour un appartement ancien.
Bonne nouvelle : Béziers intègre le dispositif gouvernemental B1
Béziers, qui en faisait la demande depuis des années, vient d’intégrer le groupe B1 des villes pour l’aide à l’achat immobilier par arrêté du 2 octobre 2023. Ce classement permet d’obtenir des avantages fiscaux (loi Pinel, défiscalisation) et des prêts à taux zéro à des conditions bien moins restrictives.
Théoriquement réservé aux métropoles de plus de 250 000 habitants et à certains endroits avec de forts prix immobiliers, ce label B1 permet notamment d’obtenir un prêt à taux zéro garanti par l’État pour l’achat d’un logement neuf. Les villes de Pézenas et de Valras-Plage en bénéficient également depuis ce 2 octobre.
Les quartiers prisés sont toujours le secteur des arènes jusqu’à la clinique Saint-Privat (1 950 €/m2, +6,4 % en un an) mais ce sont les Pech du Moulin et de la Galinière qui tirent leur épingle du jeu cette année (1 860 €/m2, +18,9 %). Le centre historique plafonne à 1 190 € mais avec une belle progression de +7 %.
Des villages en perte de vitesse
S’agissant des maisons anciennes qui ont souvent l’avantage d’offrir un extérieur (terrasse ou jardin), les villages du Pays biterrois se sont révélés attractifs comme Servian (prix médian de 236 300 €, +16,1 %), Sérignan (260 100, +13,6 %) ou Roujan (220 000 €, +14,3 %).
D’autres marquent singulièrement le pas comme Murviel-lès-Béziers (167 000 €, –18,1 %), Thézan-lès-Béziers (166 000 €, – 19,6 %) ou Bessan (165 300 €, –18,9 %). Des “contre-performances” qui illustrent « cette année charnière » selon la Chambre des notaires.
La baisse des prix est amorcée
Le premier semestre 2023 (comparé au 2e semestre 2022), en effet, établit une baisse encore plus marquée en termes de volumes des transactions. Quant aux prix, s’ils restent globalement à la hausse, la décrue est amorcée : « La hausse s’est fortement ralentie sur le littoral et si on prend Béziers, on voit qu’on a déjà amorcé une baisse des prix médians des appartements anciens avec –6,3 % » et – 8,6 % pour le Pays biterrois.
3 Enjeux et perspectives
Malgré une conjoncture morose, Béziers peut néanmoins tirer son épingle du jeu. « Par rapport au reste du département, elle offre des prix qui restent encore attractifs, souligne Me Maguelonne Escande-Cambon, notamment pour des couples qui veulent s’installer : ils trouvent une pièce de plus ou un extérieur. Avec la réfection du centre-ville, il y a des gens qui réinvestissent les lieux »
Si les hauts-cantons séduisent notamment les étrangers – c’est leur destination préférée – et les amoureux de la nature, « il ne faut pas se voiler la face : les gens aujourd’hui préfèrent la ville car ils veulent tout avoir sur place ». En revanche, Mes Geoffrey Sanchez et Matthieu Bouirat sont unanimes : « C’est un peu tôt pour parler de crise. Certes, il y a des freins actuellement mais les gens préfèrent attendre et reporter leur projet ».
Focus sur les résultats du 1er semestre 2023 dans le département
La Chambre des notaires de l’Hérault a tenu a faire un focus sur les résultats au 1er semestre 2023 par rapport à la même période l’année précédente. Celui-ci « fait état d’une baisse des volumes de ventes légèrement plus élevée : -14% pour les appartements anciens – 12% pour les maisons anciennes -27% pour les terrains à bâtir -53% pour les appartements neufs ».
Cependant, les prix ont continué de croître sur cette période : +6,5% pour les appartements anciens, +4,5% pour les maisons anciennes, +2,9% pour les appartements neufs et +16,8% pour le foncier à bâtir.
« La baisse des prix se fait donc attendre, mais commence tout de même à se profiler au deuxième semestre : s’il est encore trop tôt pour parler de rééquilibrage du marché entre la hausse des taux de crédit et la baisse en valeur des biens, les prochains mois devraient confirmer ou infirmer cette tendance ».
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